Стройте коттеджи — это выгодно

Очередное заседание Международного ипотечного клуба прошло в минувший вторник в «Президент-отеле». На этот раз участники рынка недвижимости обсуждали проблемы загородного рынка: дефицит коттеджей экономкласса и основные риски инвесторов при финансировании подмосковных объектов.

Одним из основных факторов, оказывающих сильное влияние на рынок загородного жилья московского региона, являются мировые цены на нефть. Таковы данные исследования, проведенного недавно специалистами информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY, которые озвучил генеральный директор агентства Александр Крапин. Он отметил, что в связи с постоянным удорожанием нефти в течение последних 5 лет и возвратом данных средств в потребительский сектор нашей страны в Московском регионе в настоящее время проживает около 60 тысяч долларовых миллионеров, которые сформировали стабильный спрос на элитные загородные объекты.

Именно поэтому, по словам А. Крапина, вплоть до 2004 года наибольшее развитие загородки приходилось именно на элитный сектор как наиболее доходную нишу рынка. Однако впоследствии ситуация изменилась — появился стабильный спрос на коттеджи экономкласса и таун-хаусы, который пока, к сожалению, остается неудовлетворенным. Впрочем, эта задача вполне разрешима, так как, по мнению А. Крапина, в качестве средства, способного стимулировать объемы строительства коттеджных поселков экономкласса на всех подмосковных направлениях (кроме «золотого квадрата»), должен выступить небезызвестный Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве». Кстати, по данным А. Крапина, доходность от строительства в Подмосковье объектов бизнес-класса в настоящее время доходит до 100 %, домов попроще — до 40-50 процентов.

Стагнация столичного рынка недвижимости продолжалась с прошлого лета до марта 2005 года. Однако уже по итогам июля, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, индекс стоимости жилья вырос на 1,8 процента. В связи с этим аналитики находятся в легком замешательстве — для московской недвижимости рост цен в «застойный» летний период нехарактерен. На этот раз его обеспечили хорошие продажи в сегменте типового жилья, а также рост спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.

Данные исследования соотношения коттеджных поселков и таун-хаусов дали следующие результаты. В настоящее время в Подмосковье насчитывается 166 поселков (57 таун-хаусов). Средняя площадь земельного участка составляет 24 сотки (для коттеджа), 3 сотки — для таун-хауса. Наблюдаются отличия и по количеству домов: 53 — в коттеджном поселке, 69 — в комплексе таун-хаусов. Средняя площадь коттеджа составляет 402 кв. метра, таун-хауса — 229 при цене одного кв. метра 1900 долларов (коттеджи) и 1256 долларов (таун-хаусы). Средняя же стоимость эксплуатации одного объекта практически не отличается — владелец коттеджа платит 290 долларов в месяц, квартиры в таун-хаусе — 222 доллара. В целом же рынок таун-хаусов, по данным О. Репченко, за текущий год вырос в два раза.

В общей сложности в этом году цены на рынке загородной недвижимости, по прогнозам, вырастут, как и на городское жилье, на 20 процентов. Впрочем, насыщение ему, по мнению О. Репченко, пока не грозит, он активно развивается, хотя предел уже не за горами.

Совокупный объем предложения объектов на рынке загородной недвижимости (включая земельные участки, вторичку и коттеджи) в настоящее время в денежном выражении оценивается в 5,7 млрд долларов. Об этом рассказал директор управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ Савелий Орбант. С точки зрения инвестиций, по его словам, данный рынок отличают значительные финансовые риски и высокий порог входа, но вместе с тем и крайне высокая доходность. Специфика данного рынка — это, прежде всего, сложность сбора информации о состоянии рынка и потребностях потребителей, а также его неэластичность, в условиях которой можно всегда создать объект, который не будет иметь конкурентов.

Риски, с которыми сталкиваются инвесторы и застройщики на загородном рынке, уточнил С. Орбант, связаны уже с покупкой земельного участка (и сложностями его перевода из одной категории в другую), а также сложностями в подведении к нему коммуникаций и исполнением технических условий. Что же касается финансовой стороны дела, то здесь застройщик рискует на этапе привлечения финансирования, а также в случае изменения курсов валют и ставок по кредитам. Тем не менее, по его данным, в связи с высоким спросом на загородное жилье частный капитал все же начал перетекать за город.