Как правильно выбирать загородный дом

С ростом благосостояния почти у каждого москвича возникает желание переселиться за город, поближе к природе. Особенно острой эта потребность становится весной — устав от уныния зимы, так хочется порадовать себя зелеными просторами и свежим воздухом! Но выбор дома — занятие для простого горожанина новое, а потому не всегда понятное.

Рынок подмосковной загородной недвижимости настолько неоднороден, что новичок здесь может запросто «потеряться». На какие параметры ориентироваться? Как и где искать жилище своей мечты? Все эти вопросы — не проблемы для человека, который имеет четкое представление о том, что именно он ищет.

Понятно, что при выборе загородного дома покупатель в первую очередь должен руководствоваться направлением и расстоянием. И здесь важны такие моменты, как качество дорог, престижность района и хорошая экология. Наибольшим образом этим критериям соответствует запад и северо-запад Подмосковья — Новорижское, Рублево-Успенское, Минское шоссе и районы, прилегающие к крупным водоемам — около Клязьминского, Пироговского, Учинского, Пестовского и иных водохранилищ.

Наибольшей популярностью сейчас пользуются участки с домами, расположенные на расстоянии до 25 км от МКАД. Однако стоит учитывать, что по Новой Риге можно проехать быстрее, чем по загруженной Ярославке или разбитому Минскому шоссе. Дорожные покрытия, транспортные развязки, удобство подъезда играет не последнюю роль.

Что касается экологии, то опять же запад области считается в этом плане наиболее благополучным выбором. При существующей в московском регионе розе ветров столичные выхлопные газы и продукты деятельности заводов обычно сдуваются с запада на восток. Кроме того, существует так называемая экологическая карта Подмосковья, на которой указаны места (не все, конечно) свалок и захоронений опасных химических и радиоактивных отходов. Но если сомнения все равно остаются, можно приобрести у специализирующихся на экомониторинге компаний экологическую справку (ее стоимость не превышает 100 долл). А за 1000 долл. специалисты этих компаний проведут исследование вашего участка по нескольким параметрам (на предмет чистоты воздуха, загрязненности земли и подземных вод и т.п.).

Ценность приобретаемого Вами загородного дома будет определяться не только этим. Понятно, что жить в садовом кооперативе завода «Красные зори» сможет только работник такого предприятия. Поэтому выбор места имеет большое значение. Ориентироваться стоит на новые коттеджные поселки и старинные кооперативы для советской номенклатуры. Участки в таких поселках большие, окружение — приятное, да и ландшафт, как правило, не поле, а — лес со столетними хвойниками или с видом на водохранилище.

Приятно, когда на участке растут стройные березы или высокие сосны. Но, надо помнить, что лес в собственность приобрести нельзя, а только — взять в аренду на 49 лет. Ограничения есть и у территорий, прилегающих к водоемам — по законодательству участок не может находиться ближе, чем в 150 м от воды. И сейчас эти правила строго отслеживаются — стоит вспомнить хотя бы деятельность замглавы Росприроднадзора Олега Митволя, который уже добился сноса нескольких поселков, расположенных в природоохранных зонах. Этот момент, кстати, требует отдельной проверки — вскоре на рынке могут появиться заманчивые предложения купить дом у воды за скромные деньги. На деле такое приобретение обернется, как минимум головной болью.

Но вернемся в поселок. Требования к загородным домам от года к году растут. Сегодня загородный дом должен быть подключен ко всем городским коммуникациям, а поселок — обладать развитой инфраструктурой (или, по меньшей мере, охраной).

Что касается непосредственно загородного строения, то, понятно, что выбор — за покупателем. Кому-то нравится хай-тек, кому-то — псевдоготика с башенками и окнами-бойницами, кто-то предпочитает кирпич, облицованный сайдингом, а кто-то — только натуральное дерево.

Определившись со своими предпочтениями, стоит понять, каким образом Вы будете искать загородный дом.

Существует три варианта.

Первый. Изучить информацию по специализированным газетам, журналам и каталогам. Это занятие очень полезное — помогает сориентироваться в цене, изучить предложение и составить представление о рынке в целом и своих предпочтениях в частности. Правда, ездить по объявлениям — занятие небезопасное. К тому же — в объявлении пишут только хорошее, а о плохих сторонах не упоминают. Цены в объявлениях, как правило, завышены. Что предполагает торговлю с владельцем.

Альтернативный вариант — специализированные выставки. В Москве такие мероприятия проходят часто, до десяти в год — в Гостином Дворе, в ЦДХ, на ВВЦ и в «Сокольниках». Хороши они тем, что на них представлено множество разных конкурирующих между собой компаний. Там можно пообщаться с консультантами, получить исчерпывающие ответы, взять ознакомительные буклеты и проспекты по интересным для вас объектам.

Вариант второй — более дешевый. Самостоятельно отправиться на поиски подходящего варианта. Стоит заметить, что число домов, которые продаются на вторичном рынке хозяевами самостоятельно, очень невелико. Однако именно это вариант позволит сэкономить. В весеннюю страду многие домовладельцы приезжают на участки — проветрить дом, проверить все ли в порядке. Как правило, охрана поселка или председатель кооператива знают, кто хочет избавиться от своей недвижимости. Но тут — как повезет, можно и все выходные провести в поиска, так ничего не найдя.

Но, если тратить выходные не хочется — можно обратиться прямиком в агентство недвижимости, где поиском займутся специалисты. Правда, их услуги стоят денег. И стоимость загородных домов, как правило, выше, чем если бы Вы нашли дом самостоятельно. Ведь гонорар риэлтора зависит от стоимости сделки.

Работа с риэлтором строится по следующей схеме — Вы заключаете договор на оказание услуг. Затем Вам на выбор предлагают посетить объекты недвижимости — несколько, для ознакомления с существующими предложениями, или один-два, которые наибольшим образом отвечают Вашим запросам.

При посещении строящегося поселка, стоит поинтересоваться: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности дома при сдаче поселка в эксплуатации и т.д. А лучше — заранее составить список вопросов.

Посещение потенциальным покупателем объекта недвижимости в сопровождении риэлтора («просмотр») — непременный этап при любой сделке. Просмотры бывают «точечными» — когда клиент намерен осмотреть несколько заранее отобранных вариантов, наиболее полно соответствующих его требованиям, и «ознакомительными» — в этом случае экскурсия совершается по всем объектам, содержащимся в листинге риэлтора, за исключением заведомо неподходящих (по цене, направлению, типу участка и т.д.). У каждого из этих двух типов просмотров есть свои плюсы и минусы: в первом случае есть вероятность упустить какой-то объект, описание которого просто не «приглянулось» покупателю, а на самом деле — это то, что он ищет.

Достоинством же точечных просмотров является экономия времени. Во втором случае минусом являются как раз временные потери, а плюсом — получение собственного, всеобъемлющего представления о всех имеющихся предложениях на рынке. На просмотре потенциальный покупатель подписывает «просмотровую ведомость» — документ, в котором указывается объект недвижимости, который посетил клиент с данным риэлтором, дата и время посещения объекта.

Эта ведомость необходима для последующих взаиморасчетов владельца недвижимости с риэлтором. Подписывая ведомость, обратите внимание на детали — какой объект указан в описании, совпадает ли время и дата посещения объекта с реальностью. Если клиент посещает строящийся поселок, стоит обратить внимание риэлтора и других специалистов (строителей, администраторов и т.п.) на прояснение важных деталей: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности дома при сдаче поселка в эксплуатации, где будет располагаться детская площадка и т.д. По четкости и определенности ответов, можно судить об уровне ответственности владельцев поселка перед будущими жильцами.

А вот как отвечают эксперты на возможные вопросы покупателей загородного дома:

Какой дом все же выбрать?

Загородная резиденция — дело индивидуальное. Каждый представляет загородный дом свой мечты по-своему. Кто-то предпочитает строгие геометрические формы, кому-то эстетическое наслаждение доставляет созерцание плавных линий. Один комфортно ощущает себя в интерьерах «хай-тек», другой — в классической обстановке. И так до бесконечности.

Именно поэтому дома в коттеджных поселках бизнес-класса возводятся по индивидуальным проектам в соответствии с пожеланиями конкретного заказчика. При этом наиболее «продвинутые» девеоперы давно создали собственные архитектурные проектные бюро и предлагают потенциальным покупателям широкий выбор красивых, уютных и по-настоящему индивидуальных загородных резиденций.

Последние годы показали, что наиболее востребованными в данном сегменте рынка оказались двухуровневые коттеджи площадью от 250 до 400 кв м. Оптимальным для размещения такого дома можно считать земельный участок площадью от 15 до 20 соток. Однако проектировщики многих современных поселков в качестве стандартной «опции» предусматривают возможность объединения двух и более участков в единое домовладение.

Думать ли про ландшафт?

Кстати, о ландшафтах. Время загородных резиденций в «чистом поле» похоже, прошло безвозвратно. Бескрайние пашни с элементами аграрной культуры в виде брошенной сельхозтехники и развалившихся ферм вряд ли несут позитивную эстетику и совсем не способствуют обретению гармонии.

Конечно, реликтовые сосны, стройные березы или могучие дубы на участке остаются привилегией поселков категории de luxe, но вот без полноценного природного окружения современный коттеджный поселок бизнес-класса представить уже не возможно. Идеальный вариант — сказочная поляна в живописном подмосковном лесу.

Однако красоты среднерусской природы не всегда в состоянии исправить грубые ошибки человечества. Выше уже упоминались «коттеджные поселки» первого поколения, ныне уже почти утратившие ликвидность. Поэтому важным элементом для поселка бизнес-класса является единый архитектурно-ландшафтный облик. Который, впрочем, не надо понимать как стройные ряды однообразных типовых коттеджей (еда поселков второго поколения, так называемых «переходных моделей»).

Современная архитектурная мысль уже научилась гармонично совмещать различные стили и направления в рамках единой архитектурной концепции. А ландшафтные дизайнеры в состоянии сделать гармонию полной.

Что такое благоустройство?

Какой бы прекрасный пейзаж ни открывался из окон вашего загородного дома, все равно с городским комфортом расставаться не хочется. В каждом коттедже должны обязательно присутствовать все те блага цивилизации, к которым мы привыкли в городском жилище. Перечислять эти блага подробно особого смысла не имеет, поскольку сегодня магистральные коммуникации и современные системы телекоммуникации стали обязательным атрибутом современного коттеджного поселка бизнес-класса.

Именно поэтому такой коттеджный поселок представляет собой высокотехнологичное предприятие со сложной системой инженерных коммуникаций. А для того, чтобы эта система работала бесперебойно, в поселке должна обязательно присутствовать единая эксплуатационная служба с квалифицированными специалистами.

Столь же важным атрибутом для коттеджного поселка бизнес-класса является наличие круглосуточной профессиональной охраны. Ведь только это позволяет хозяину на продолжительное время покинуть свою загородную резиденцию. Например, отправляясь в отпуск со всеми домочадцами.

Сколько ехать до дома?

Как «театр начинается с вешалки», так и загородный дом начинается с дороги к нему. И вот здесь появляется такая характеристика, как «время в пути до города». Почему именно «время в пути», а не, скажем, всем привычное «расстояние»? Все просто. Представьте себе, что ваша загородная резиденция находится в 15 километрах от МКАД по Ленинградскому или, например, Горьковскому шоссе. Казалось бы, вы должны добираться до своего дома за очень небольшое время. Но на практике это не совсем так.

Пропускная способность вышеупомянутых трасс такова, что средняя скорость движения по ним (особенно в часы пиковых нагрузок) крайне мала. Именно поэтому такую популярность сегодня приобрела трасса «Балтия» (она же — Новорижское шоссе), отличающаяся качественным дорожным покрытием, отсутствием светофоров (их заменяют современные транспортные развязки) и как следствие — высокая скорость движения. В ближайшее время пропускная способность трассы увеличится еще больше: в 2006 году вступает в строй Краснопресненский проспект , призванный соединить «Новую Ригу» и Третье транспортное кольцо столицы.

Благодаря этому расстояние в 50-60 километров по трассе «Балтия», с точки проводимого в дороге до города времени, можно смело приравнять 15-20 километрам по любой другой автомагистрали. Вот только на более значительном удалении от мегаполиса и воздух ландшафты куда как живописнее.

Купить или построить?

На этот вопрос у строителей и агентов по недвижимости нет единого мнения. Приобретая готовый загородный дом, мы рискуем, принимая на свой счет ошибки и просчеты предыдущих владельцев. Если дом совершенно новый (первичный рынок), возникает опасность покупки кота в мешке: возможен лишь визуальный осмотр конструкций, а их качество выявится только в процессе эксплуатации. Не исключается также неудовлетворенность в использованных материалах внутренней или внешней отделки — от цвета кровли до типа установленных розеток и выключателей. Но, конечно, новый дом есть новый дом, и в него можно въезжать сразу после оформления сделки, и для многих решающим фактором в пользу данного варианта является отсутствие предыдущих жильцов. С другой стороны, строительство загородного дома — это возможность растянуть свои затраты во времени.

Приобретатель пригодного для жилищного строительства куска земли — сам себе кредитор. В первый год он может подготовить место для будущего капитального дома, и пока фундамент дает усадку, копить деньги для следующего сезона. Сотрудничество с профессиональными архитекторами позволит еще на стадии предпроектных работ определить приоритеты на ближайшее время и перспективы возможного расширения. К слову, опыт показывает, что основные стройматериалы выгоднее приобретать в зимнее время (при покупке пиломатериалов, кирпичей, стеновых и фундаментных блоков в межсезонье можно сэкономить до 20-40%).

Предлагаемые на строительном рынке предложения типа «дом под ключ» больше подходят для состоятельных покупателей, готовых выложить всю сумму практически сразу. Впрочем, участие профессионалов, начинающееся на стадии проектирования и заканчивающееся сдачей дома в эксплуатацию — это гарантия того, что дом построен с соблюдением строительных и санитарных норм и прослужит долго.