10 критериев выбора места для коттеджа

Вот вы и добрались до того этапа жизни, когда пора строить собственный дом и сажать дерево. Как выбрать подходящее место для будущего родового гнезда? Специалисты называют 10 наиболее важных критериев.

Выбор шоссе

Выбор шоссе определяется во многом целями, которые вы ставите, начиная строительство загородного дома. К примеру, если ваша цель — поддержание престижа, то нигде, кроме Рублевки и Новой Риги, даже нет смысла рассматривать предложения. А если важно, чтобы теще было где сажать огурцы и картошку летом, то тут уже совсем другие приоритеты. По мнению заместителя директора по маркетингу компании «Домострой» Ольги Денисовой, наиболее популярные сегодня направления — Западное, Юго-Западное и Северное.

Определять удобное для вас направление надо с учетом возможных пробок на шоссе и направления вашего движения в Москве: так, если у вас квартира на севере, то загородный дом на юге потребует от вас систематических поездок через весь город плюс несколько километров по загородному шоссе. Готовы ли вы к этому?

Удаленность от МКАД

Вы хотите хорошо проводить выходные или собираетесь жить там постоянно? Если вам нужен красивый вид и хорошая экология, то или очень дорого, или далеко от города. Если ваш образ жизни предусматривает частые поездки в город, то оптимальное расположение земельного участка — 20-километровая зона. С этим учетом и нужно подбирать земельный участок для строительства коттеджа. Среди наиболее востребованных коттеджных поселков специалисты называют те, которые расположены не далее 15—30 км от МКАД.

Экология

При выборе места постройки коттеджа немаловажным критерием является экологическая ситуация. Кстати, выполнить экологическое обследование местности с анализом проб воздуха, воды и почвы вам помогут специалисты. Ближе 25 километров от Москвы — это, конечно, еще город, та же Москва. Но даже если коттеджный поселок расположен дальше, нужно обратить внимание на розу ветров. И где бы ни строился ваш дом, обязательно рядом должна быть трасса, чтобы не было проблемой быстро добраться до города. К тому же в коттеджном поселке обязательно должны быть культурный и спортивный центры, детские учреждения (школа, детский сад), помещение для служб сервиса.

Инфраструктура

«Важно понимать, где находится ваш участок, — говорит Ольга Денисова. — Будет ли он расположен в охраняемом коттеджном поселке, в садовом товариществе, в деревне или в чистом поле?» По оценкам специалистов, наиболее востребованный вариант — охраняемый коттеджный поселок.

Конечно, можно построить отдельный коттедж на отшибе, в глуши, но тогда вы оказываетесь в каком-то смысле в изоляции. Кроме постройки самого дома придется проводить дороги, коммуникации: электричество, воду — все это делается сразу на весь коттеджный поселок. Затраты на спортивные и культурные сооружения, охрану тоже нужно рассчитывать, исходя из величины поселка. По этим параметрам отдельный коттедж обходится гораздо дороже.

Надо понимать, что границы между садовыми товариществами и коттеджными поселками все больше размываются. И хотя цена на коттеджные поселки все еще выше, фактически на территории садового товарищества вы получите все те же удобства, разве что кроме фитнес-клуба и галереи одежды. Сейчас предложений такого плана в 1,5 раза больше, чем в конце прошлого года.

Коммуникации

Большой плюс — это наличие результатов инженерно-геологических изысканий и близкое расположение коммуникаций какого-нибудь дачного поселка. Во всех этих задачах специалисты будут надежными помощниками, чтобы вы получили наибольшую положительную отдачу в будущем.

Нюансы местности

Если рядом уже строятся здания, можно узнать у будущих соседей нюансы данной местности: наличие и уровень грунтовых вод, условия подвода коммуникаций и даже криминогенную ситуацию в районе — все это будет способствовать вашему благополучному проживанию в новом доме.

Почва

Если вы собираетесь что-то выращивать вокруг своего дома — а скорее всего, это так — обратите внимание на почву. Исходя из огромного количества факторов оценки плодородного слоя, всю почву можно разделить по некоторым характеристикам. Во-первых, кислотность: именно она определяет уровень урожайности почвы. Для земель Подмосковья борьба с кислотностью имеет наибольшую важность, потому что именно для этого региона в значительной степени характерны кислые почвы. Примерно оценить уровень кислотности почвы можно по растениям, произрастающим в вашем саду и около него. Ель, сосна, щавель, кислица, лютик едкий, хвощ, земляника, различные виды мха указывают на повышенный уровень кислотности почвы.

Во влажных местах: в основаниях склонов, ложбинах, рядом с водоемами — дерново-глеевые почвы. Эти почвы весьма плодородны, они аккумулируют питательные вещества, сносимые со склонов как поверхностными, так и внутрипочвенными водами. При подобном строении почвенного профиля вам придется позаботиться об осушении участка, поскольку большинство растений будут испытывать недостаток кислорода.

Наиболее влажные почвы — торфяные — встречаются на болотах. Для них характерны торфяные горизонты, сизые глинистые прослои и высокая влажность, вызванная плохим пропусканием влаги. Такие почвы имеют высокий уровень кислотности. Их можно использовать для создания газона, но на них просто необходим качественный дренаж. Также для улучшения характеристик при создании газона их необходимо перемешивать с большим количеством песка.

На возвышенностях, заросших соснами, под маломощными гумусовым и подзолистым горизонтами находится толща слабо дифференцированного песка. Эти почвы получили название подзолы (не путать с подзолистыми). Благодаря своему составу эти почвы отличаются хорошей способностью пропускать воду, следовательно, не нуждаются в дренировании. Содержание питательных веществ в таких почвах невелико, поскольку они быстро вымываются. Растения на таких почвах необходимо регулярно подкармливать органическими и минеральными удобрениями и проводить мульчирование.

Размер

Ольга Денисова советует заранее продумать размер земельного участка, на котором будет располагаться коттедж, а также соответствие размера участка площади загородного дома. По ее словам, для участка 10—12 соток оптимальная площадь коттеджа 200 кв. м, для участка 15—20 соток — 350—400 кв. м, для участка 30 соток — 500—600 кв. м.

Документы

Важно обратить внимание также на наличие всех необходимых правоустанавливающих документов на земельный участок и коттедж. Ольга Денисова советует выяснить категорию и разрешенное использование земельного участка. По ее словам, наиболее ликвидны те участки, которые не нуждаются в изменении категории и/или разрешенного использования и относятся к категории земель поселений с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, а также участки с оформленным правом собственности.

Динара Лизунова, пресс-секретарь компании МИАН, также советует быть осторожными с документами на участок. «У сделок с загородным жильем существует специфика, связанная с оформлением документов по сделке. Причем, перечень требуемых при совершении сделок с загородной недвижимостью документов существенно отличается от документов, необходимых для сделок с иной недвижимостью. Как правило, эти отличия касаются документов на земельный участок. Для проведения сделки необходимо получить дополнительные документы, связанные с земельным участком, например, кадастровый план, акт согласования границ земельного участка соседями и т. п. Кроме того, каждый земельный участок имеет целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства, садоводчества, индивидуального жилищного строительства и т. д. Покупатель обязан использовать земельный участок в соответствии с этими целями», — говорит Лизунова.

Если участок принадлежит продавцу на правах аренды, то в соответствии с законом, после приобретения дома, расположенного на этом участке, к покупателю переходит право пользования на участок на тех же условиях, что и у продавца. При этом предыдущий договор аренды должен быть расторгнут, а новый — заключен с настоящим собственником.

Дополнительные факторы

Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», называет еще ряд факторов, которые помогут вам определиться с выбором места для будущего дома. Во-первых, расстояние от шоссе до самого поселка: оптимально — 1—1,5 км, иначе трасса будет слышна. И не забудьте обратить внимание на состояние этой дороги, особенно зимой, говорит Абелян. Во-вторых, вода: к ней надо подходить очень осторожно. С одной стороны, безусловно, живописно. С другой — вода в приятном ее состоянии (жидком и когда можно купаться) бывает в нашем климате буквально несколько недель в году. Все остальное время — сильные ветры и комары, а также те самые глинистые почвы, которые требуют ухода и о которых говорилось выше. Что для вас важнее: живописный вид или спокойная жизнь, выбирать вам. Динара Лизунова обращает также внимание покупателей на правовой аспект покупки участка у воды: сейчас надзорные органы тщательно следят за целевым использованием земли и за ведением легального строительства в прибрежных зонах. Однако крупные инвестиционно-строительные компании, которые дорожат своей репутацией на рынке, лицензией, да и деньгами, не рискуют без необходимого пакета исходно-разрешительной документации выходить на стройплощадки. Следовательно, если говорить о новых строящихся коттеджных поселках, то сейчас риск для покупателя минимален. Чего не скажешь о покупке такого участка у частного лица.

Цена

Понятно, что во многом нюансы выбора определяются финансовыми возможностями покупателя. Поэтому нелишне будет сначала осведомиться о ценовой ситуации в том поселке, где вы планируете купить участок.

Принадлежность к определенной ценовой категории зависит от расположения участка: в стародачных, коттеджных, VIP-поселках или в районе стихийной коттеджной застройки. Причем основным различием ценовых категорий является степень развития инфраструктуры, а также способ осуществления охраны. Например, стоимость земли за сотку в коттеджных поселках Красногорского района (по Новорижскому шоссе в зоне 20 км от МКАД) составляет $ 4—10 тыс., а в VIP-поселках — $ 10—16 тыс.